Giá nhân công xây nhà không hề cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khu vực xây dựng. Độ phức tạp của thiết kế, vật liệu chủ đầu tư tự mua hay khoán trọn gói, thời điểm thi công. Thậm chí là… thời tiết.
Vì vậy, bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ giá nhân công xây nhà cấp 4. Cách tính toán chi tiết, xu hướng giá năm 2026, và những lời khuyên hữu ích khi thuê thợ xây.
- Hiểu chính xác bao nhiêu tiền là hợp lý cho nhân công xây nhà cấp 4 hiện nay;
- Cách tính diện tích và đơn giá để dự toán chi phí thực tế;
- Gợi ý chi tiết cho từng loại mái, diện tích phổ biến;
- Và các lưu ý khi chọn đội thợ để hạn chế phát sinh.
Nội dung chính
- 1 Cách tính đơn giá nhân công xây dựng nhà ở
- 2 Cách tính diện tích thi công và công thức dự toán
- 3 Ví dụ chi tiết: Dự toán theo diện tích và kiểu mái
- 4 Phân tích ưu – nhược điểm theo từng lựa chọn
- 5 Yếu tố ảnh hưởng đến giá nhân công & trọn gói
- 6 Cân nhắc lựa chọn phù hợp với ngân sách
- 7 Lưu ý khi quyết định thuê nhân công hoặc trọn gói
- 8 Tổng kết & gợi ý mẫu bảng giá nhân công năm 2026
Cách tính đơn giá nhân công xây dựng nhà ở
Đơn giá nhân công xây nhà cấp 4 hiện nay
Theo dữ liệu mới nhất, tiền công xây nhà cấp 4 dao động theo mức độ thi công và kiểu mái như sau
- Nhân công xây thô: từ 1.400.000 – 1.800.000 VNĐ/m².
- Phân loại theo mái:
- Mái tôn đơn giản: 1.400.000 – 1.600.000 VNĐ/m².
- Mái bằng hiện đại: 1.450.000 – 1.650.000 VNĐ/m².
- Mái Thái, mái Nhật: 1.500.000 – 1.700.000 VNĐ/m².
- Mẫu phức tạp như tân cổ điển: 1.600.000 – 2.000.000 VNĐ/m².
- Nhà có gác lửng: thường từ 1.400.000 – 1.600.000 VNĐ/m².
Đây là mức chỉ tính công thợ, chưa bao gồm vật tư, máy móc hay thiết bị hỗ trợ.
Tổng giá thi công phần thô & hoàn thiện
Nếu bạn lựa chọn đơn vị thi công gồm cả nhân công và vật tư thô + hoàn thiện cơ bản, thì:
- Giá xây phần thô + hoàn thiện: khoảng 3.500.000 – 4.800.000 VNĐ/m².
- Xây nhà trọn gói “chìa khóa trao tay”: 5.000.000 – 7.300.000 VNĐ/m². Mức trung bình phổ biến từ 4.500.000 – 6.500.000 VNĐ/m².
Giá sẽ khác nhau tùy loại vật liệu hoàn thiện: từ phổ thông tới cao cấp.
Cách tính diện tích thi công và công thức dự toán
Cách tính tổng diện tích chi phí
Tổng diện tích thi công = Diện tích móng + Tầng trệt + Gác lửng (nếu có) + Diện tích mái + Các phần phụ khác
Những hệ số thường dùng:
- Móng đơn: 25–40%
- Mái tôn: 20–30%, mái bê tông 40–50%, mái Thái/Nhật ~50–60%.
Công thức dự toán
- Tiền nhân công = Tổng diện tích × Đơn giá nhân công/m²
- Tổng chi phí xây dựng = Tổng diện tích × Đơn giá trọn gói/m²
Ví dụ: Nhà mái Thái diện tích 60 m² sàn:
- Móng 40% = 24 m², trệt 60 m², mái 36 m² → tổng ~120 m².
- Nhân công (1.400.000 VNĐ) → 168.000.000 VNĐ.
Ví dụ chi tiết: Dự toán theo diện tích và kiểu mái
🔸 Nhà cấp 4 diện tích 60 m² mái Thái
Tổng diện tích ~120 m².
- Giá nhân công: 120 × 1.500.000 = 180.000.000 VNĐ
- Trọn gói: 120 × 4.800.000 ~ 576.000.000 VNĐ.
🔸 Nhà cấp 4 diện tích 80 m² mái tôn
Tổng diện tích ~128 m²:
- Nhân công: 128 × 1.400.000 = 179.200.000 VNĐ.
- Trọn gói: 128 × 4.800.000 = 614.400.000 VNĐ.
🔸 Nhà 100 m² mái Nhật
Tổng ~186 m²:
- Nhân công: 186 × 1.700.000 = 316.200.000 VNĐ.
- Trọn gói: 186 × 6.000.000 = 1.116.000.000 VNĐ.
🔸 Nhà có gác lửng (100 m² + 50 m² gác lửng mái tôn)
Tổng ~235 m²:
- Giá nhân công: 235 × 1.500.000 = 352.500.000 VNĐ.
- Trọn gói: 235 × 4.600.000 = 1.081.000.000 VNĐ.
Phân tích ưu – nhược điểm theo từng lựa chọn
✅ Chỉ thuê nhân công
Ưu điểm:
- Tiết kiệm chi phí nếu bạn tự mua vật liệu.
- Chủ động chọn vật tư theo ý muốn.
- Dễ giám sát chất lượng thi công từng hạng mục.
Nhược điểm:
- Tốn thời gian mua vật liệu và giám sát.
- Khó kiểm soát được giá thị trường, dễ bị đội giá.
- Cần kiến thức cơ bản về xây dựng, Thiết kế và quản lý.
✅ Chọn gói trọn gói (chìa khóa trao tay)
Ưu điểm:
- Tiết kiệm thời gian và công sức quản lý.
- Có hợp đồng xây dựng rõ ràng, tối ưu tổng chi phí nếu chọn đúng đơn vị uy tín.
- Được tư vấn từ thiết kế đến hoàn thiện.
Nhược điểm:
- Ít chủ động chọn vật liệu.
- Nếu gặp đơn vị không uy tín dễ bị phát sinh hoặc chất lượng không đảm bảo.
- Giá có thể cao hơn nếu bạn có nguồn vật liệu giá tốt.
Yếu tố ảnh hưởng đến giá nhân công & trọn gói
- Vị trí thi công: Giá xây nhà phố thường cao hơn nông thôn ~10–20%.
- Khối lượng và diện tích: Xây càng lớn đơn giá càng giảm.
- Thiết kế phức tạp khiến công thợ tăng thêm.
- Thời điểm thi công: Mùa cao điểm nhân công tăng giá.
- Chất lượng vật liệu, ảnh hưởng đến gói trọn gói.
- Đơn vị thi công: Uy tín, thương hiệu lớn giá cao hơn đội thợ nhỏ lẻ.
Cân nhắc lựa chọn phù hợp với ngân sách
Nếu bạn chỉ có khoảng 200–300 triệu:
- Nên cân nhắc nhà nhỏ (40–60 m²), mái tôn, thuê nhân công riêng.
- Tránh gói trọn gói nếu vật tư bạn tự có thể tìm giá tốt.
Nếu ngân sách 500–700 triệu:
- Có thể chọn gói trọn gói trung bình, nhà khoảng 80–100 m².
- Phù hợp nếu bạn muốn tiết kiệm thời gian quản lý.
Nếu ngân sách trên 1 tỷ:
- Nên chọn trọn gói mức khá hoặc cao cấp, diện tích >100 m².
- Có yêu cầu thẩm mỹ, thiết kế phức tạp hoặc gác lửng.
Lưu ý khi quyết định thuê nhân công hoặc trọn gói
- Xác định rõ đơn giá trên hợp đồng, tránh phát sinh mập mờ.
- Phân chia thanh toán theo tiến độ, không trả trước toàn bộ.
- Nghiệm thu từng giai đoạn và có biên bản ký nhận.
- Dự trù phát sinh 10–15% tổng ngân sách để phòng điều chỉnh.
- Kiểm tra công trình đã thi công của nhà thầu trước khi ký hợp đồng.
Tổng kết & gợi ý mẫu bảng giá nhân công năm 2026
| Hạng mục | Giá nhân công (VNĐ/m²) | Giá trọn gói (VNĐ/m²) |
|---|---|---|
| Xây thô – mái tôn hoặc mái bằng đơn giản | 1.400.000 – 1.600.000 | – |
| Xây thô – mái Thái/Nhật | 1.500.000 – 1.700.000 | – |
| Trọn gói cơ bản (vật tư trung bình) | – | 4.500.000 – 5.500.000 |
| Trọn gói tiêu chuẩn, có mái Thái/Nhật | – | 5.000.000 – 6.000.000 |
| Trọn gói cao cấp | – | 6.000.000 – 7.300.000 |
Kết luận:
- Khi bạn có thời gian, muốn chủ động chọn vật liệu và có kinh nghiệm giám sát – thuê nhân công riêng là lựa chọn tiết kiệm.
- Nếu bạn muốn một giải pháp nhanh gọn, không cần can thiệp quá sâu – xây trọn gói chìa khóa trao tay là phù hợp. Chỉ cần chọn nhà thầu uy tín và minh bạch.
